相続した不動産を遺産分割する方法

目次

【１】現物分割（げんぶつぶんかつ）

【２】代償分割（だいしょうぶんかつ）

【３】換価分割（かんかぶんかつ）

現物分割は、相続財産そのものの分け方を相続人全員で合意して行う方法です。

具体的には、「長男が自宅の土地建物を相続し、長女は預貯金を相続する」といった
内容となります。

預貯金や不動産などの複数の相続財産（遺産）がある場合に行われる方法です。

預貯金の金額が土地建物に比べて少なかった場合には、相続人間で分割内容に不公平感が出てしまうデメリットがあります。

代償分割は、ある相続財産を相続人の一人に相続させる代わりに、相続財産を相続しなかった他の相続人に対して代償金を支払う方法です。
現物分割で生じる可能性がある不公平感をなくすことができます。

土地建物などの不動産や分割しづらい財産が相続財産の大半を占めている場合には、
代償分割が有効的な方法となります。

具体例
相続財産：実家の土地建物（２，０００万円相当）と預貯金（残高４００万円）
相続人：長男と次男の２人

現物分割によって土地建物を相続人の1人に相続させてしまうと、
土地建物を相続しなかった相続人との間で不公平感が出てしまいます。

代償分割の方法によれば、「土地建物を長男が相続する代わりに、長男から次男に対して８００万円を支払う」
といった分割をすることができます。

長男の取り分：１，２００万円〈土地建物２，０００万円 － 代償財産８００万円〉

次男の取り分：１，２００万円〈預貯金４００万円 ＋ 代償財産８００万円〉

この場合、長男から次男へ支払う金銭を、「代償財産」といいます。

代償財産を受け取った相続人に対しては、基本的に贈与税は課税されません。

〈代償分割のデメリット〉

代償分割によって相続財産を分けようとすると、不動産など大きな相続財産を取得する相続人には、代償財産を支払う程度に自己資金を準備しておく必要があります。
このような代償財産を準備する負担を軽減し、円満な遺産分割を実現するために生命保険を活用する方法もあります。

不動産の所有者は、生前に生命保険に加入し、「長男」を受取人としておきます。
所有者の死後に長男に支払われた生命保険金を代償財産として次男へ支払います。
長男に支払われた生命保険金は、民法上は相続財産ではなく長男固有の財産と扱われます。
そのため、生命保険金は相続財産の分け方を決める遺産分割協議の対象財産とはなりません。
（もっとも、相続税を計算する際には生命保険金も課税対象の財産となります。）

生命保険金を活用することで相続人間の不公平感を調整することができます。

換価分割とは、不動産などの分けづらい相続財産を第三者へ売却し、その売却代金を相続人に分配するという方法です。
換価分割は、現物分割をすることが物理的に不可能であったり、現物分割をすることでその財産の価値が著しく低下してしまう場合に採用されます。

例えば、相続財産の対象となっている土地の面積が小さいために、相続人の取り分（法定相続分）で分割すると土地の利用方法が亡くなってしまう場合などです。


換価分割では、一時的に特定の相続人の名義に変更してから第三者へ売却して、改めて名義変更を行うことになります。

遺産分割協議書には、次のように記載します。

１．土地建物は、長男が相続する。

２．長男は速やかに売却手続きを行う。

３．売却代金から諸経費を除いた金額を相続分に応じて分配する。

換価分割のデメリットとしては、「譲渡所得税」という税金が発生することが挙げられます。
譲渡所得税は、不動産を売却した際に発生する所得に対して課税されます。

〈譲渡所得の計算式〉
収入金額（売却代金）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額

税額は、課税譲渡所得金額に税率を掛けて計算します。
また、計算にしようする税率は、取得してから譲渡するまでの期間によって異なります。

譲渡した年の１月１日における所有期間が５年を超えている場合、１５％（住民税は５％）

譲渡した年の１月１日における所有期間が５年を超えている場合、３０％（住民税は９％）

ただし、相続により取得した場合は、原則として故人が取得した日を基準にして計算します。

〈税額の計算式〉
税額＝課税譲渡所得金額 × 税率

また上記計算で出た税額以外にも、復興特別所得税が発生します。
復興特別所得税は、所得税額の２．１％です。