相続した不動産を売却する際のポイント

相続した不動産を売却するには、売却時までに不動産の名義を故人から相続人へ名義変更しておく必要があります。

相続人へ名義変更することを、「相続登記（そうぞくとうき）」といいます。

次に名義変更（相続登記）の方法についてご説明します。

故人が遺言書を作成して不動産を誰に相続させるか決めていた場合、遺言書を使って相続人名義に変更することができます。
他の相続人の協力や手間を必要としないで、名義変更が可能です。

そのため、故人が遺言書を生前に作成していたか調べる必要があります。

故人が、公証役場で遺言書を作成していた場合には、公証役場に依頼して遺言書を検索してもらうことができます。
（検索できる遺言書は、平成元年以降に作成されたものに限ります）

故人が、自分で遺言書を作成している場合、家庭裁判所で『検認（けんにん）』という手続きをする必要があります。
これは、遺言書の偽造や変造を防ぐための手続きで、名義変更をする前にしておかなければなりません。

故人が遺言書を作成していない場合、相続人への名義変更は、主に次の方法があります。

（１）相続人全員の名義に変更する
（２）遺産分割協議書を作成して、特定の相続人へ名義を変更する

次にそれぞれの名義変更の内容についてご説明します。

（１）相続人全員の名義に変更する

相続人の人数が少なかったりする場合に採用される名義変更の方法です。

【メリット】
・相続人全員が名義人となるため、手続きに要する手間や費用が少なくなります。
・相続人全員で納得してで売却できるため、後日にトラブルになりにくい。

【デメリット】
・相続人のうち一人でも売却金額に同意しなかったり売買契約に反対している場合には、売却手続きがストップしてしまいます。
相続人それぞれが売却対象の不動産を共有している状態だからです。
・売却できた後に、相続人の相続分に応じて売却代金をそれぞれの銀行口座に振り込むなどの振り分ける手間が発生する。

（２）遺産分割協議書を作成して特定の相続人へ名義変更する

相続財産の中でも不動産は、相続人の間で分けづらい財産です。だからといって、相続人全員の名義にすると売却手続きでは不便なことも多くなります。

このような場合、相続人全員の合意によって相続人の代表者を決めて、その相続人へ名義を変更します。
不動産の売却手続きは、代表者の相続人のみで進めていくことになります。

【メリット】
・相続人の代表者だけで売却手続きを進めることができるため、日中に時間が取れない相続人の手間が省けます。
・遺産分割協議書内で『換価分割』の方法で売却代金を分けることを決めておくことができる。
『換価分割』とは、名義変更した不動産は売却して、代金を相続人の相続分ごとに分けるという、分割方法です。
『換価分割』の方法を使えば、売却代金のうち相続分に相当する取り分を主張する相続人がいても、話がまとまりやすくなります。

【デメリット】
・相続人の代表者へ名義変更するためには、遺産分割協議書に相続人全員が実印を押印する必要があります。また実印を押印するため、印鑑証明書の取得も必要となります。
そのため、相続人が遠方に住んでいたり仕事などで忙しい場合には、名義変更までに時間を要することとなります。

遺言書がない場合に相続した不動産を売却するには、相続人全員の協力が必要となってしまいます。
売却を成功させるには、相続人全員の意見をまとめることがポイントとなります。

団信とは、『団体信用生命保険』の略称で、住宅ローンの契約者が契約中に死亡したり高度障害になった場合、保険金が金融機関へ支払われる仕組みのことです。

そのため、故人が住宅ローンを組んでいた場合、金融機関へ連絡して、団体信用生命保険の適用を受けるよう手続きを行う必要があります。

相続人への名義変更ができると、売買契約を締結した後に、購入者への名義を変更するための手続きをすることになります。

売却する時には、主に次の税金がかかります。
（１）登録免許税
（２）譲渡所得税

以下でそれぞれの税金の内容をご紹介いたします。

（１）登録免許税

登録免許税は、厳密に不動産の売却時ではなく、相続人への名義変更の際に発生する税金です。
不動産の購入者に名義変更する際にも登録免許税は発生しますが、売却時には購入者が負担することが一般的です。
しかし、相続人への名義変更の際には、相続人の方々で負担することとなる税金です。

登録免許税の計算方法は以下の通りです。

登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×0.4％（100円未満は切り捨て）

固定資産税評価額とは、市区町村が毎年の固定資産税・都市計画税を計算する際の基準となる不動産の評価額のことです。
固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる固定資産税・都市計画税の納税通知書に記載されています。

登録免許税は、名義変更の申請時に納付します。
そのため、確定申告や税務署への届出等の手続は不要です。