家の名義変更をする方法・税金

相続税の節税対策や生前に財産を整理しておきたい場合に、家やマンションの名義変更を検討したりすることが多いと思います。

特に家やマンションは、相続財産の中でも大きな割合を占める財産です。
生前の節税対策として、生前に親から子供へ名義変更をすることも有効な対策となりえます。

また、親や配偶者から不動産を引き継いだ場合にも、名義変更の手続をすることなります。
特に、引き継いだ不動産をご自身のために使用せずご売却される場合には、相続人への名義変更をしておく必要があります。
名義変更ができていない場合には、売却の手続に進むことができない可能背もあります。

名義変更をすることとなった場合、あらかじめ家やマンションは誰の名義になっているかなどは、確認しておいたほうがよいでしょう。
例えば父親から相続することになった家の名義が祖父母の名義のままになっていると、祖父母の相続人にも協力をお願いすることになる場合もあります。

また、住宅ローンを組んで家やマンションを購入している場合、家やマンションを銀行の担保にするため、銀行名義の抵当権がついていることがあります。
この状態で、親から子供へ生前贈与をしようとする場合には、事前に銀行の承諾を得ておく必要があります。

事前に所有者の名義や権利関係を確認しておくことで、今後とるべき手続きを検討しやすくなります。

名義変更の主な方法として、生前に行う（１）生前贈与と（２）遺言書で行う方法があります。

（１）生前贈与
生前贈与とは、無償で財産を譲り渡すことを約束する契約を言います。生前贈与が有効にするためには、家やマンションの名義人と取得者が契約に合意する必要があります。

生前贈与のメリットとして、当事者間でお金のやり取りが発生しないため、手間のかからない手続きという点があります。
一方デメリットして、譲り渡す家やマンションの評価額によっては、贈与税が発生する可能性があります。
贈与税がかからないようにするために、贈与税の配偶者控除や相続時精算課税制度を利用したりする方法があります。

（２）遺言書
死後に行う名義変更の方法として、名義人が生前に遺言書を作成しておく方法があります。
遺言書のメリットとして、家やマンションを誰に引き継がせるかを指定することができます。名義人の意思を死後も反映させることができるため、相続人間でのトラブルを防ぐことができます。
遺言書のデメリットとして、作成した遺言書が法律で決められた形式を整えていない場合、遺言書が無効となってしまう可能性があります。

このような事態を避けるために、公証役場で手続きを行う公正証書遺言の制度を利用する方法があります。

名義変更に際して、主にかかる費用は、贈与税などの税金です。
以下に主な税金をご紹介したいと思います。

（１）登録免許税
登録免許税は、対象不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて計算さします。
贈与の場合は、税率は2％・遺言書によって相続人に名義変更する場合は、税率0.4％となります。
固定資産税評価額は、毎年4月頃に市町村から送られる固定資産税・都市計画税の納税通知書に記載されています。

（２）贈与税
贈与税は、生前贈与によって名義変更をする場合に発生する税金です。（遺言書によって名義変更する場合、贈与税は発生しません）
贈与税は、対象不動産の評価額から110万円の基礎控除額を引いた金額に税率を掛けて計算します。

贈与税額＝（評価額－基礎控除額110万円）×税率

なお、親や祖父母から20歳以上の子供や孫へ贈与する場合は、贈与税の税率が低く設定されています。