不動産の名義変更をする時の必要書類

【登記簿の請求先は法務局】

故人が所有していた土地や建物・マンションなどの登記簿を取って、登記簿に記載されている情報を確認する必要があります。

登記簿とは、通称的な名称で書類の正式名称は、「登記事項証明書」といいます。

登記簿は、全国にある「法務局」という役所で取得することができます。

現在、法務局では「交換システム」によって、法務局の管轄に関係なく登記簿を取得できます。
交換システムによって、東京都文京区の不動産に関する登記簿を、大阪市の法務局で取得することができます。

【登記簿は誰でも請求できる】

登記簿は、その不動産の所有者でなくても誰でも取得することができます。
委任状や身分証明書も必要ありません。

【登記簿はその不動産の地番を特定して請求】

法務局では、不動産の住所ではなく、「地番（ちばん）」という番号によって不動産の登記簿を管理しています。
そのため、請求したい不動産の地番が分からないと登記簿を取得することができません。

地番を確認する方法は主に2つあります。
1つ目は、市町村役場から送られてくる固定資産税・都市計画税の納税通知書
納税通知書には、不動産の地番が記載されていますので、そこで確認することができます。

2つ目は、法務局に問い合わせる
法務局へ電話で住所を伝えると、対象不動産の地番を教えてもらえます。
ただし、登記簿を請求したい不動産の所在地を管轄している法務局でしか、不動産の地番を教えてもらえません。
あらかじめ、法務局のホームページで対象不動産の管轄を調べておく必要があります。

【登記簿の発行手数料】

登記簿は、1通につき600円の発行手数料がかかります。
戸建て住宅であれば、土地と建物の登記簿は別々になっています。
そのため、土地と建物の登記簿で合計1,200円かかることになります。

【そもそも戸籍とは】

戸籍は、日本国籍を持っている人の身分関係に関する事項を記載して、それを証明するものです。
記載される身分関係とは、①出生や死亡に関する事項、②親子関係に関する事項、③婚姻や離婚などの夫婦関係に関する事項、④養子縁組に関する事項、⑤後見や親権に関する事項などです。

戸籍には、故人と婚姻関係にある配偶者の氏名や、配偶者との間にできた子供に関する事項が記載されることになります。
そのため、相続手続では、故人の相続人が誰であるかを確定・証明するために戸籍が必要となります。

戸籍に記載されていることを証明する書類は、「戸籍謄本（こせきとうほん）」と一般的に呼ばれています。

【戸籍は一つだけとは限らない】

不動産の名義変更などの相続手続きには戸籍が必要となりますが、手続きに必要な戸籍謄本は一つだけとは限りません。
故人が出生した時から死亡する時までに戸籍は複数作成されているため、その全てを確認しないと故人の相続人を確定することができないからです。

戸籍は、法律や政令の改正によって記載事項や記載様式が変わるごとに、新しく作成されています。
例えば、平成6年に法律が改正されたことで、それまで手書きやタイプで記録・記載していた戸籍が、横書きで記録・記載されることになりました。
この時にも、新しい様式での戸籍が作成されたため、名義変更の際には新しい様式の戸籍と旧様式の戸籍の2つを取得する必要があります。

【戸籍が新たに作成されるタイミング】

さきほど、戸籍の記載事項や記載様式が変わると、新たに戸籍にが作成されるとご紹介しました。
それ以外にも、戸籍が作成し直されるタイミングがあります。
故人の方が出生した時から死亡する時までに、戸籍が作成し直されるタイミングや原因があると、その都度作成された戸籍を調べて取得する必要があります。
具体例として以下のものがあります。

（１）婚姻や離婚
戸籍が作成し直されるタイミングとして、婚姻や離婚があります。
婚姻によって、それまで両親の戸籍から抜けて、相手方配偶者と新たに戸籍を作ることになります。
戸籍謄本に、「婚姻」や「婚姻の届出により平成○年〇月〇日夫婦につき戸籍編製」といった記載があれば、婚姻前に戸籍が作成されていたことになるので、婚姻前の戸籍も調べて取得することになります。

（２）本籍を他の市区町村へ移転
本籍を他の市区町村へ移転させていた場合にも、戸籍は新たに作られることになります。
例えば、故人が、出生時から大阪市北区としていた本籍を、引っ越しを機に神戸市中央区に変更していた場合、神戸市中央区を本籍とする戸籍が新たに作られることになります。

この場合、神戸市中央区の戸籍謄本に「平成○年〇月〇日に大阪市北区〇〇より転籍」と記載されています。

【出生から死亡までの戸籍を全て集める】

故人が出生してから死亡時までには、複数の戸籍が作られていることが一般的です。
そして、不動産の名義変更をする際には、全ての戸籍を集める必要があります。
まずは、死亡時の本籍の役所で戸籍を請求して、そこから出生時の戸籍までをさかのぼって取得していくという流れになります。

本籍がどこの市区町村かわからない場合には、故人の住民票（正確には除票）を取得するときに本籍地を載せてもらう方法でも、本籍を確認することができます。

また、故人がご自身のご両親である場合には、ご自身の戸籍謄本を取得して故人の本籍を確認できる場合もあります。

【だれが相続人となるか】

（１）故人の配偶者
故人が亡くなられた時点で、配偶者がいれば、その方は相続人となります。
ちなみに、故人の家族構成に関係なく、配偶者は常に相続人となります。

（２）故人の子供
故人が亡くなられた時点で、子供がいらっしゃれば、その方は相続人となります。

（３）故人の父母・祖父母（直系尊属）
故人が亡くなった時点で子供がいない場合で、故人の父母がいらっしゃれば、その方は相続人となります。
故人の父母がおらず祖父母がいる場合には、その祖父母が相続人となります。

（４）故人の兄弟姉妹
故人が亡くなった時点で、子供も父母・祖父母も亡くなっていれば、故人の兄弟姉妹が相続人となります。
 

【現在の戸籍だけで足りる】

相続人全員の戸籍は、故人の戸籍と異なり出生時からの戸籍を集める必要はありません。
現在の本籍で作られている現在戸籍という種類の戸籍だけ取得すれば大丈夫です。

【不動産の新たな名義人となる人に関して】

故人から不動産を相続して新たに名義人となる人に関しては、住所と氏名を確認するための書類が必要となります。

具体的には以下の書類です。
（１）住民票
住民票は、マイナンバーカードを利用してコンビニエンスストアで発行したものでも使用できます。

（２）戸籍の附票
戸籍の附票（ふひょう）は、本籍のある市区町村で取得することができる書類です。
戸籍の附票には、戸籍に記載されている人の住所と住定日が記載されています。

【遺産分割協議書を作成するときに必要】

相続人が複数いて特定の相続人だけが不動産を取得することとなった場合には、名義変更の手続きには遺産分割協議書という書類を作成する必要があります。

これは、相続人全員で特定の相続人だけが不動産を取得することに合意したことを証明するための書類です。

【実印で押印】
遺産分割協議書には相続人全員が実印を押印する必要があります。
その押印が実印でされていることを証明するため、印鑑証明書を取得しておく必要があります。

不動産の名義変更では、使用できる印鑑証明書に有効期限はありません。
ただし印鑑証明書を銀行での相続手続きにも使用したい場合には、銀行から有効期限内の印鑑証明書の提出を求められることが一般的です。

【名義変更をするには税金がかかる】

名義変更を申請するには、「登録免許税」という税金を納める必要があります。

登録免許税は、申請する際に納める必要があります。

税率は、固定資産税の評価額に対して０．４％です。
例）固定資産税の評価額435万円の土地と312万円の建物を相続人へ名義変更する場合

747万円（435万円 ＋ 312万円）× ０．４％＝２万9,880円

計算の結果に対して100円未満は切り捨てますので、上記の例では、2万9,800円が登録免許税となります。

【不動産の評価額は年度ごとに変わる】
登録免許税を計算するために必要となる固定資産税の評価額ですが、この価格は年度ごとに変わることが一般的です。
そして、名義変更を申請する際には、最新年度の評価額に基づいて登録免許税を納める必要があります。
 

【登録免許税を計算するには固定資産税の評価額を確認】
固定資産税の評価額を確認するには以下の方法があります。

（１）固定資産税・都市計画税の納税通知書で確認
納税通知書は、市税事務所や役所から毎年4月頃に送られてくる書類です。
納税通知書には、故人の名義になっている不動産の一覧とともに各不動産の評価額が記載されています。

（２）評価証明書を市税事務所または役所の税務課で取得
市税事務所や税務課で評価証明書という証明書を取得することで、評価額を確認することができます。

取得する際には、故人の相続人であることを確認できる戸籍謄本や身分証明書が必要となります。

【遠方の役所に出向く必要はありません】

本籍の役所が遠方であったり、日中は仕事などで役所に出向くことができない場合は、郵送で戸籍謄本などの証明書を請求することも可能です。

【定額小為替を郵便局で購入】

証明書の発行手数料は、現金を郵送するのではなく、定額小為替（ていがくこがわせ）と郵送して支払うことになります。
定額小為替は、ゆうちょ銀行の窓口で購入することができます。

故人の戸籍を請求する場合には、数千円程度の定額小為替を用意しておいたほうがよいでしょう。
多すぎたとしても、役所からお釣り分の定額小為替が戸籍とともに返送されてきます。

【郵送での手続きは時間がかかる】

郵送で役所へ戸籍などを請求する場合には、ある程度時間がかかってしまいます。
およそ１週間から２週間程度の期間はかかってしまうことが一般的です。「登録免許税」という税金を納める必要があります。

お仕事で忙しく書類の収集に時間をかけられない方や面倒な手間を省きたい方にとっては、書類の収集は労力を使う作業となります。

司法書士へご依頼いただければ、相続手続きに必要な書類の収集を代行いたします。


印鑑証明書以外の証明書を司法書士が代行して収集いたします。
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